LIMITACIONES

Limitaciones de la Propiedad.

Al derecho de Propiedad Horizontal o Propiedad en Condominio, no se le pueden aplicar los mismos criterios que se le aplican al derecho de propiedad ordinario, ya que desde su constitución u origen, está sometido “voluntariamente” por diversas limitaciones producto de la “comunidad” de que participa. De esta dualidad de derechos, coexiste un derecho singular y exclusivo perteneciente a la propiedad en sí como el espacio delimitado; y por otro lado, un derecho de copropiedad (comunero) sobre los elementos, recursos, servicios y áreas comunes.

De esta “UNION” decimos entonces que surgen dos relaciones, aunque de distintos alcances y caracteres. Éstos están inseparablemente unidos. Las limitaciones hacia el propietario o adquiriente, básicamente se refieren a:
 las derivadas de su condición de condóminos individuales (propiedad privada), y
 las de copropietarios sobre los bienes y áreas comunes; los que a su vez, son indivisibles e inembargables.
Así las cosas, “estamos en presencia de una compleja figura que participa en parte de caracteres del dominio, como lo son el uso, goce y disposición del bien; como también de elementos propios que impone la copropiedad, sobre todo en los llamados bienes comunes, que por Ley y doctrina abarca entre otros; los suelos, terrazas, escaleras, ascensores, electricidad, agua, cloacas, y otros; pero con la singularidad que bienes como estos no son susceptibles de división”. (Cita: libro “La Propiedad”, Editorial Juricentro SA, de 1983, ensayo Rogelio Sotela Montagne, pág. 251) Más adelante se estará ampliando este tema en “Sociabilidad y Convivencia”.


Limitaciones del Propietario.

La Ley expresa en su artículo 16 “cada propietario podrá efectuar obras y reparaciones en el interior de su finca filial; pero le estará prohibida toda innovación o modificación que afecte la estructura, las paredes maestras u otros elementos esenciales del condominio. En cuanto a los servicios comunes y las instalaciones generales, los propietarios deberán abstenerse de todo acto, aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz la operación o el aprovechamiento”.

“El artículo relaciona, en su primer párrafo, el alcance y proyección sobre las cosas comunes como consecuencia de las obras en la filial. El propietario, como autorizado, puede realizar obras y reparaciones en el interior de su filial. Estos actos, derivados de la titularidad respectiva, son producto de la autonomía de la voluntad, sin embargo, toda reparación u obra, deberá, de una parte, ajustarse a las regulaciones municipales y de otra, a las estatutarias y físicas de la finca en relación, pero no deberá y por tanto está prohibido, afectar los derechos de otros propietarios, dentro y fuera del condominio, como la seguridad y estructura del edificio, paredes maestras y otros elementos esenciales. (Consúltese además, artículo 35 inciso a) de esta Ley). La obligación de respeto por lo ajeno, es básica y no debe olvidarse.

Muchas veces, las obras y reparaciones resultan adecuadas para el fin deseado, otras, las menos, en modificaciones que lesionan derechos de terceros. Por eso, se considera importante consignar en el reglamento de administración y condominio, la regulación del aviso previo al administrador, para determinar, por ejemplo, la viabilidad de las modificaciones en el sentido de que no afecten a otros propietarios, la seguridad y estructura del edificio y resto de elementos esenciales, y en caso de que ocurran actos que perjudiquen tanto al o los propietarios, éstos y el administrador del condominio (Art.30 de esta Ley) podrán ejercer contra el propietario las acciones de cesación de la obra y de responsabilidad respectivas.

Se estima, que la participación del condómino por mantener su parte privativa en buen estado de uso y conservación es activa, positiva y correlativa con el derecho de realización de obras y no pasiva. Por tanto, la buena convivencia, como se dijo, parte de la idónea conservación de lo privativo y la falta de obras de conservación afectará, sin duda, la normal convivencia”. (Fuente: Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio de Evelyn Salas M, y Jaime Eduardo Barrantes G, paginas 143 y 144).